OPH de Metz Métropole · Affaire Y-26

10 logements seniors

33 rue des Martyrs de la Résistance, Montigny-lès-Metz (57)

Lot 10

Carrelage · Faïence

Lot 11

Revêtements de sols souples

Enzo Salwey BTS MEC · Session juin 2026

DCE 2010 Ind. B, 22/02/2022
Architecte : Imhotep Architecture SAS

Fil de la présentation

Du contexte au prix de vente

Sommaire

1 · Le projet : opération, acteurs, RT 2012, contraintes de site
2 · L'entreprise : SARL CarrelEst et Sols Souples Lorraine, équipe affectée
3 · La chaîne de coûts : DS, FC, FG, PV et le coefficient K
4 · Les frais de chantier : ce qui s'impute, ce qui reste en structure

5 · Les sous-détails de prix : 3 ouvrages représentatifs
6 · La DPGF chiffrée : 14 postes, le prix de vente du chantier
7 · L'organisation et la prévention : mise en œuvre, sécurité chiffrée
8 · Le planning : 12 semaines, 4 phases, jalons MOE

Fil conducteur Une même logique traverse tout le dossier : partir du déboursé sec réel (heures × taux 2026 + matériaux sourcés), y ajouter les frais du chantier et de l'entreprise, pour aboutir à un prix de vente justifié au centime près.

1 · Le projet

Une opération de logement social senior

Contexte

10 logements collectifs pour seniors, immeuble R+5 avec sous-sol, conçu pour l'accessibilité PMR
Parcelle de 369 m² (section 10, parcelle 39) édifiée entre deux mitoyens en cœur de tissu urbain
522 m² de surface de plancher, permis PC 057 480 21 Y 0033, autorisé le 21/09/2021
Logistique contrainte au seul front de rue : livraisons à H, pas de stockage périphérique
Le dossier traite les deux lots de finition : carrelage-faïence (10) et sols souples (11)

Parcelle 39, vue satellite, cadastre.data.gouv.fr (3,69 a)

1 · Le projet

Les acteurs de l'opération

Maîtrise d'ouvrage et d'œuvre

Maître d'ouvrageOPH de Metz Métropole

Architecte (MOE)Imhotep Architecture SAS

BET StructureICR, Mondelange

BET FluidesIRIS, Monneren

Allotissement14 lots, candidat sur 10 et 11

Entreprise candidateCarrelEst + Sols Souples Lorraine

Réglementation : RT 2012, pas RE 2020 Le permis ayant été déposé avant le 1er janvier 2022, le projet reste sous régime RT 2012. Label visé : NF Habitat HQE RT2012 −10 % (CERQUAL).

Incidence sur mes lots Confort acoustique renforcé : PVC isophoniques ΔLw 17 à 20 dB. Étanchéité à l'air : pénétrations soignées (siphons douche). Produits éco-conçus (Coral Brush fibre Econyl, PVC recyclable).

2 · L'entreprise

SARL CarrelEst et Sols Souples Lorraine

Carte d'identité

Un même opérateur titulaire des deux lots, structuré en deux entités juridiques, pour une offre coordonnée dans le respect de l'allotissement.

15salariés

Effectif

1 gérant · 2 conducteurs · 1 secrétaire · 11 ouvriers

2,1M€ HT

CA 2026

reconstitué sur 27 chantiers/an · 119,6 €/h

380m²

Dépôt · Augny

ZA Frescaty Sud · à 5,5 km du chantier

7véhicules

Flotte

78 900 €/an HT · IDCC 1597 BTP

Plan de charge ≈ 25 à 27 chantiers/an, 2 à 3 binômes en parallèle. Codes APE 4332C (carrelage) et 4333Z (sols souples).

2 · L'entreprise

L'équipe affectée au chantier

7 intervenants

Rôle	Nom	Qualification	Lot
Gérant	Patrick THIRIET	Direction, encadrement	10 + 11
Conducteur de travaux	Sébastien KLEIN	Référent OPH · ETAM IDCC 2609	10 + 11
Carreleur	Mickaël SCHMITT	N3P1 · 4 ans	10
Aide carreleur	Damien LEFEVRE	N1P2 · 2 ans	10
Chef d'équipe sols	Cédric MARTINS	N4P1 · 11 ans · habilité Taradouche	11
Poseur sols	Aurélien JACQUOT	N3P1 · 5 ans · habilité Taradouche	11
Poseur sols	Romain BOUVIER	N3P1 · 3 ans	11

Doctrine d'imputation Lot 10 = un binôme · Lot 11 = un trinôme. Le conducteur KLEIN pilote les deux lots ; son coût est porté en frais généraux (charge de structure). Seuls les fourgons d'équipe et la benne sont imputés au chantier.

3 · La méthode

La chaîne de coûts, du déboursé au prix

Terminologie figée

DS

Déboursé Sec

Main d'œuvre + Matériaux + Matériel

CD

Coût Direct

DS + Frais de Chantier

CP = CR

Coût de Revient

+ Frais Généraux (FoP à charge MOA)

PV

Prix de Vente HT

+ Bénéfice 5 % + Aléas 3 %

K = 1,3948

PV_HT = (DS + FC) × K
K = 1 / (1 − 20,30 % FG − 5 % B − 3 % A) = 1 / 0,7170

Pourquoi CR = CP ici Les frais d'opération (honoraires architecte, BET, SPS, contrôle technique, assurance DO) sont à la charge du maître d'ouvrage, pas de l'entreprise. Aucun frais financier distinct → le coût de revient égale le coût de production.

3 · La méthode

Le coefficient K, appliqué au chantier

Le coefficient, chiffré

Élément du prix de vente	% du PV	Montant chantier
Déboursé sec (MO + matériaux + matériel)	60,0 %	54 161 €
Frais de chantier	11,7 %	10 589 €
= Coût direct (CD)	71,7 %	64 750 €
Frais généraux	20,30 %	18 333 €
Bénéfice	5,00 %	4 516 €
Aléas	3,00 %	2 709 €
= Prix de vente HT	100 %	90 312 €

K = 1,3948

PV = (DS + FC) × K
K = 1 / (1 − 20,30 % − 5 % − 3 %)
= 1 / 0,7170

Lecture Le bénéfice et les aléas sont des parts du prix de vente, pas du coût : on divise par 0,7170, on ne multiplie pas par 1,083. C'est ce qui distingue un coefficient de vente d'une simple marge sur coût.

3 · La méthode

Le coût horaire main d'œuvre 2026

DSMO par profil

Ouvrier	Profil	DSMO 2026
Mickaël SCHMITT	Carreleur N3P1	31,62 €/h
Damien LEFEVRE	Aide N1P2	27,54 €/h
Cédric MARTINS	Chef d'équipe N4P1	38,10 €/h
Aurélien JACQUOT	Poseur N3P1	31,88 €/h
Romain BOUVIER	Poseur N3P1	31,33 €/h
Moyenne pondérée chantier		32,09 €/h

Construit à partir de Grille IDCC 1597 BTP Grand Est 2026 · ancienneté individuelle · charges patronales 63,73 % · coefficient improductif 1,065.

Deux composantes intégrées IPD zone 1 Lorraine 16,60 €/j (accord régional 16/01/2025) + amortissement EPI nominatif (carreleur 0,33 €/h, poseur 0,31 €/h). Pas de double comptage en frais de chantier.

3 · La méthode

Du salaire brut au DSMO · exemple Mickaël

Décomposition d'un coût horaire

Étape de construction du coût horaire	Référence	€/h
Salaire horaire brut N3P1	Grille IDCC 1597 BTP Grand Est 2026, coef 230	15,60
+ Prime d'ancienneté 4 %	4 ans × 1 %/an (art 4.4)	+0,624
+ IPD zone 1 Lorraine	repas 1,686 + trajet 0,286 + transport 0,400	+2,371
+ Prime d'outillage	carreleur, art 8.7	+0,140
= Sous-total brut + indemnités		18,74
+ Charges patronales 63,73 %	URSSAF + CIBTP + PRO BTP, sur brut + parts soumises	+10,649
= Coût horaire employeur		29,385
× Coefficient improductif 1,065	pondération jours payés / jours productifs	31,29
+ Amortissement EPI nominatif	523 €/an ÷ 1 596 h productives	+0,33
= DSMO 2026 Mickaël SCHMITT		31,62 €/h

Deux choix de méthode assumés L'IPD (16,60 €/j) et l'amortissement des EPI (attachés à la personne, pas au chantier) sont logés dans le taux horaire, donc aucun des deux n'est recompté en frais de chantier : pas de double comptage. Les cinq ouvriers suivent le même calcul ; seuls le brut, l'ancienneté et l'EPI de métier changent.

4 · Question b

Les frais de chantier

Ligne de partage FC / FG

La doctrine retenue est nette : l'humain et le matériel de structure en frais généraux ; le fourgon d'équipe et l'installation consommés sur le chantier en frais de chantier.

FCImputé au chantier

Installations et logistique (7 postes)4 062 €

Fourgons d'équipe V4 / V5 + benne V76 527 €

Total frais de chantier b10 589 €

FGCharge de structure

Conducteur KLEIN + gérant THIRIETstructure

Véhicules V1 / V2 / V3 / V6structure

Dépôt Augny 380 m²31 920 €/an

FG entreprise20,30 % CA

Détail du partage chantier Lot 10 : 4 627 € · Lot 11 : 5 962 €. Les fourgons V4/V5 imputés au prorata d'utilisation (60 j chantier / 228 j productifs). La quote-part au compte prorata du marché (1 à 2 % du PV) s'y ajoute.

4 · Question b

Les frais généraux, 18 postes détaillés

Détail poste par poste

Poste	€ HT/an	% CA
1 · Salaires bureau (gérant, conducteur, secrétaire)	201 150	9,58
2 · Local Augny 380 m²	31 920	1,52
3 · Assurances (décennale, RC, MRP)	60 500	2,88
4 · Flotte véhicules de structure	50 000	2,38
5 · Expert-comptable + juridique	16 500	0,79
6 · Télécommunications	6 180	0,29
7 · Informatique + logiciels métier	7 300	0,35
8 · Frais bancaires	1 500	0,07
9 · Cotisations pro (FFB, OPPBTP, CMA)	4 737	0,23

Poste	€ HT/an	% CA
10 · Formation continue + habilitations	6 408	0,31
11 · Visites médicales SST	1 350	0,06
12 · Outillage portatif (part structure)	14 000	0,67
13 · Documentation technique (DTU, normes)	2 000	0,10
14 · Publicité et communication	4 220	0,20
15 · Habillement de base ouvriers	2 420	0,12
16 · Fiscalité locale (CFE)	3 500	0,17
17 · Provisions pour impayés	10 500	0,50
18 · Fournitures de bureau	2 200	0,10
TOTAL frais généraux	426 385	20,30

Pourquoi 20,30 % se défend Les 18 postes somment exactement à 426 385 €. Rapporté au CA de 2,1 M€, le taux de 20,30 % tombe dans la fourchette FFB second œuvre (15 à 25 %). Le poste dominant, les salaires de structure (47 % des FG), traduit le choix d'imputer le gérant et le conducteur à 100 % en frais généraux plutôt que sur le chantier.

4 · Question b

D'où vient le chiffre d'affaires de 2,1 M€

Reconstitution bottom-up

Typologie de chantier	Nb	CA moyen	CA cumulé
OPH / bailleur social (lots 10 + 11)	9	72 000 €	648 000 €
Promoteur privé, logements neufs	7	122 000 €	854 000 €
Tertiaire (EHPAD, écoles, bureaux)	5	92 000 €	460 000 €
Rénovation marché privé	6	23 000 €	138 000 €
Plan de charge 2026	27		2 100 000 €

119,6 €/h

CA par heure productive
11 ouvriers × 1 596 h = 17 556 h/an
cible sectorielle FFB 90 à 120 €/h

Cohérence d'ensemble Ce CA se redécompose en DS 66,3 % + FC 8,3 % + FG 20,3 % + B 5 % + A 3 %, soit exactement le même K = 1,3948 que sur le chantier. Le modèle d'entreprise et le chantier parlent le même langage.

5 · Question c

Trois sous-détails de prix représentatifs

Du DS au PV

61,96€/m²

SDP 1 · Faïence cuisine

Mural lot 10 · Rako 20×20 mate · PV 86,42 €/m²

25,34€/m²

SDP 2 · PVC Transit 2S3

Sol souple lot 11 · PV 35,34 €/m²

1 912€/cab

SDP 3 · Système Taradouche

Sol + mur lot 11 · PV 2 666 €/cabine

Méthode DSMAT, pas d'invention de prix Gerflor refusant de chiffrer la fourniture seule, la part matière est extraite du prix fourni-posé du Guide BAT 2026 : DSMAT = prix médian × (1 − marge installateur 20 %) − notre main d'œuvre recalculée. C'est la décomposition d'un prix fabricant public, retenue comme PU matière.

Cumul des trois sous-détails : DS 31 892 € → PV 44 482 € HT (PV sur déboursé sec ; la quote-part de frais de chantier est intégrée au stade du bordereau DPGF)

5 · Question c

SDP 1 · Faïence cuisine 20×20 (poste 10.1.1)

Lecture d'un déboursé

Composante	Détail	Qté	PU	Montant HT
Main d'œuvre	Binôme Mickaël + Damien · 29,58 €/h	0,95 h	29,58 €/h	28,10 €
Matériau revêtement	Faïence Rako WAA1N104 · chute 10 %	1,10 m²	19,80 €/m²	21,78 €
Matériau Cegecol	Colle en pâte Carropate LH3	3,15 kg	3,06 €/kg	9,64 €
Matériau Cegecol	Joint Carrojoint Premium	0,52 kg	4,69 €/kg	2,44 €
= Déboursé Sec unitaire (perte comprise)				61,96 €/m²
PV sur déboursé sec seul (× K 1,3948)				86,42 €/m²

Du sous-détail au bordereau Ce PV de 86,42 €/m² applique K au déboursé sec seul (lecture du coefficient). Au bordereau (DPGF), la quote-part de frais de chantier est ajoutée : 132,83 €/m². Soit, sur les 34,67 m² du poste, DS 2 148 € et PV 4 605 € HT. Faïence sourcée par mail ferme (Y. Laisne, 29/05/2026, MEQUISA Espace Aubade Metz).

6 · Question d

Le métré recontrôlé avant de chiffrer

Quantités vérifiées contre la DPGF

Je n'ai pas repris les quantités du marché telles quelles : je les ai recalculées, sur plans pour le lot 10, sur modèle Revit pour le lot 11, puis croisées avec la DPGF.

Code	Poste	U	Mon métré	DPGF	Écart
10.1.1	Faïence cuisines 20x20	m²	35,34	34,67	+1,9 %
10.1.2	Faïence locaux 20x40	m²	37,52	37,52	0,0 %
10.2.1	Carrelage parties communes	m²	19,78	19,78	0,0 %
10.2.2	Plinthes parties communes	ml	22,83	22,19	+2,9 %
10.2.3	Carrelage locaux annexes	m²	16,72	16,72	0,0 %
10.2.4	Plinthes à gorge locaux	ml	25,86	25,86	0,0 %
10.2.5.1	Tapis de propreté hall	u	1	1	0,0 %
11.1.1	Ragréage P4 parties communes	m²	58,13	58,13	0,0 %
11.1.2	PVC parties communes	m²	58,13	58,13	0,0 %
11.2.1	Ragréage P3 logements	m²	476,27	474,91	+0,3 %
11.2.2	PVC logements	m²	420,82	419,36	+0,3 %
11.3.1	Forme de pente + siphon	u	10	10	0,0 %
11.3.2	PVC sol salles de bains	m²	55,45	55,55	−0,2 %
11.3.3	Revêtement mural Taradouche	m²	261,14	261,30	−0,1 %

Écart maximum +2,9 %, sous le seuil de 3 % Le marché étant forfaitaire, je conserve les quantités de la DPGF pour le bordereau. L'écart résiduel est absorbé par les taux de perte déjà intégrés dans chaque prix (faïence et carrelage +10 %, PVC +5 %). Le métré ne sert donc pas à modifier le prix, mais à sécuriser que la DPGF est juste avant de s'engager au forfait.

6 · Question d

La DPGF chiffrée · 14 postes

Bordereau de prix

Pour chaque poste, PV = (déboursé sec + frais de chantier répartis au prorata) × 1,3948. Le coefficient K = 1,3948 couvre les frais généraux (20,30 %), le bénéfice (5 %) et les aléas (3 %) ; la quote-part de frais de chantier étant ajoutée en amont, le rapport PV/DS dépasse 1,3948. Extrait de 8 postes représentatifs (le total porte sur les 14). Prix par unité (m², ml, u, cabine).

Code	Désignation du poste	Unité	Déboursé sec € HT / unité	Prix de vente € HT / unité
10.1.1	Faïence cuisine 20×20 Rako	m²	61,96	132,83
10.1.2	Faïence locaux 20×40 Rako	m²	67,41	144,52
10.2.1	Carrelage 60×60 Florim Industrial	m²	68,17	146,15
10.2.3	Carrelage 20×20 R11 Casalgrande	m²	68,98	147,88
10.2.5.1	Tapis Forbo Coral Brush	u	215,48	461,96
11.2.2	PVC Transit 2S3 logements	m²	25,34	39,97
11.3.2	Sol SdB Taralay Ultra Plus SD	m²	48,38	76,31
11.3.3	Système Taradouche complet	cabine	1 911,68	3 015,45

90 312 €

PV total du chantier (HT)
soit 108 374 € TTC

Réparti par lot Lot 10 : DS 8 616 € → PV 18 471 € · Lot 11 : DS 45 545 € → PV 71 841 €. Coefficient effectif (PV/DS, FC inclus) : lot 10 = 2,14 · lot 11 = 1,58.

6 · Question d

Le cadre officiel rempli

CDPGF marché

CDPGF rempli · Lot 10 Carrelage Faïence : 18 471 € HT (22 166 € TTC) · clic = PDF complet

CDPGF rempli · Lot 11 Sols souples : 71 841 € HT (86 209 € TTC) · clic = PDF complet

7 · Question e

L'organisation et la mise en œuvre

Mémoire technique

Sens d'exécution du haut vers le bas (R+5 → R+1), logement témoin validé en premier
Substituts sourcés : Florim Industrial Sage (Atlas arrêté), Casalgrande (Vitra), Cegecol (Mapei)
Système douche Taradouche sous Avis Technique CSTB 12/12-1629_V6 (valide → 2028)
Métrés croisés plan / Revit / DPGF, tous les écarts sous 3 %

Carnet de détail C1 · Système de douche Taradouche

7 · Question e

Les carnets de détails

Conception sur AutoCAD

C2 · Faïence cuisine

C3 · Plinthe à gorge

C4 · Tapis Coral Brush

C5 · PVC parties communes

Cinq carnets exécutés Chaque ouvrage sensible est documenté par un détail coté : raccord d'étanchéité douche, calepinage cuisine, profil de plinthe à gorge, bordure de tapis encastré, jonction PVC en partie commune.

7 · Question e

Le calepinage des revêtements

Conception AutoCAD

RDC · Carrelage lot 10 : 60×60 hall et dégagement, 20×20 locaux annexes, niveaux NGF · clic = plan AutoCAD

R+1 à R+5 · Sols souples lot 11 : Transit isophonique logements, Taralay Sécurité SdB, Taralay Compact paliers · clic = plan AutoCAD

Pourquoi calepiner sur AutoCAD Les plans DWG du DCE ont servi de fond pour tracer chaque carreau et chaque lé : point de départ, axe de pose, sens des coupes en périphérie. Le calepinage fige l'implantation avant la pose et lève les ambiguïtés du CCTP.

Lien direct avec le chiffrage Le tracé donne les coupes réelles et donc le taux de perte juste (carrelage +10 %, 20×40 +8 %, PVC +5 %) repris dans les sous-détails de prix, plutôt qu'un forfait approximatif.

7 · Question f

La démarche de prévention, chiffrée

Sécurité et économie

11 905€ HT

Enveloppe globale

≈ 198 € / jour ouvré

5 291€

En frais de chantier

EPC, locations, info sécurité

4 453€

En frais généraux

formations, médecine du travail

2 161€

EPI dans le DSMO

amortis en €/h par profil

Argument économique Taux AT/MP 6,24 % sur les finitions · rendement prévention OPPBTP 2,2 à 3,1 · choix de la campagne CARTO Silice gratuite (économie 800 à 1 500 €).

Logique de répartition Les EPI étant attachés à la personne, ils sont amortis dans le coût horaire (0,33 €/h carreleur). C'est la répartition comptable qui change, pas le coût total.

8 · Question g

Le planning · 12 semaines, 4 phases

Gantt 60 jours ouvrés

Phase 1 · S1 à S2

Préparation

Installation + logement témoin complet (lots 10 et 11)JAL.01 · Réception témoin

Phase 2 · S3 à S6

Lot 10 + SdB

Faïence et carrelage + ragréage logements + système doucheJAL.02 · Réception lot 10

Phase 3 · S7 à S9

PVC logements

Transit 2S3, du haut vers le bas (R+5 → R+1)JAL.03 · Réception logements

Phase 4 · S10 à S12

Communs + DOE

PVC parties communes + finitions + dossier ouvragesJAL.04 · Réception finale

Pose nette vs opération 595 h de pose (lot 10 : 117 h · lot 11 : 478 h), soit ≈ 52 % du planning. Le solde absorbe séchage des ragréages, validation du témoin et interfaces avec les autres lots.

8 · Question g

Le diagramme de Gantt

Chemin critique et charge

Annexe · Sourcing

Les preuves d'échanges fournisseurs

Devis et mails authentiques

Rako · faïence 20×20

Fissore / Florim · échanges

Schluter · profilés

Sika / Cegecol · colles

Gerflor · réponse

Devis ferme Fissore 128103

Règle de chiffrage inviolable Aucun prix fournisseur n'est inventé. Chaque PU est sourcé par un devis ou un tarif ferme daté, ou la matière est extraite d'un prix fabricant public, jamais une estimation au doigt mouillé.

Pour conclure

Un prix de vente justifié au centime près

Une méthode rigoureuse : du déboursé sec réel jusqu'au PV, sans rupture dans la chaîne
Des prix sourcés : devis fermes, tarifs pro, Avis Techniques CSTB à l'appui
Une organisation maîtrisée : 12 semaines, 4 phases, jalons de réception

90 312 €

Prix de vente chantier HT
108 374 € TTC · K moyen 1,67

Merci.

Enzo Salwey · BTS MEC 2026
Lots 10 et 11 · OPH Metz Métropole